Huurcontract niet relevant voor WOZ-waarde

Heffingsambtenaar hield bij de waardering WOZ van een kantoorpand ten onrechte rekening met bestaand huurcontract met betrouwbare huurder.

De eigenaar van een kantoorpand verhuurde het pand aan de gemeente Arnhem. Er was een nieuw huurcontract gesloten (ingaande 2020) met een jaarlijkse huur van ruim 1,7 miljoen euro voor een termijn van 5 jaar. Volgens de heffingsambtenaar bedroeg de WOZ-waarde van het pand ruim 13 miljoen euro. De eigenaar was van het pand zelf kwam op een aanmerkelijk lagere WOZ-waarde uit: 6 tot ruim 7 miljoen euro.

Volgens Hof Arnhem-Leeuwarden verschillende methoden geschikt om de waarde van een onroerende zaak in het economische verkeer aannemelijk te maken. In het taxatierapport waarop de heffingsambtenaar zich beroept is bij de bepaling van de risico-opslag rekening gehouden met het feit dat de overheid een zeer betrouwbare huurder is die voor lange contractduren tekent. Volgens Rechtbank Gelderland was dat terecht. In hoger beroep waren partijen het er echter over eens dat bij de waardebepaling geen rekening kan worden gehouden met bestaande huurcontracten of de betrouwbaarheid van zittende huurders. Het hof bevestigt deze zienswijze: niet alleen bij de bepaling van de huurwaarde, maar ook bij de bepaling van de hoogte van de risico-opslag moet worden geabstraheerd van de invloed van bestaande huurcontracten of zittende huurders.

De heffingsambtenaar maakte niet aannemelijk dat de extra leegstandsrisico's die de grootte van het pand met zich meebracht voldoende werden ondervangen door de flexibiliteit van de onroerende zaak. Ook de eigenaar van het kantoorpand maakte de bepleite WOZ-waarde niet voldoende aannemelijk. Het hof stelde daarom de WOZ-waarde in goede justitie vast op € 11 mln.

Bron: Hof Arnhem-Leeuwarden, 24-07-2018 (gepubl. 03-08-2018